Qualora un'associazione acquisisca in affitto da un soggetto privato un locale per collocarvi la propria sede operativa, quale tipologia contrattuale è utilizzabile?
La tipologia contrattuale utilizzabile fra il proprietario dell'immobile - destinato ad uso sede associativa - e la scrivente associazione è il contratto di locazione che, secondo l'art. 1571 c.c., è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato periodo di tempo verso un determinato corrispettivo.
La disciplina civilistica prevede un ambito generale di applicazione per i beni mobili e immobili (artt. 1571-1614 c.c.) in cui, come figura speciale, s'inserisce la locazione di fondi urbani (artt. 1607-1614), riferita esclusivamente a beni immobili urbani e soggetta, a seconda della destinazione e uso riservati all'immobile, anche alla legislazione speciale o solo al codice civile. Si distinguono ulteriormente le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso abitativo (soggette alla L. n. 431/1998 che ha parzialmente abrogato la L. n. 392/1978) dalle locazioni ad uso diverso da quello abitativo cui sono applicate le disposizioni di cui agli artt. 27 ss. della citata legge dell'equo canone, non abrogate dalla L. n. 431/1998. Le locazioni solo regolate dalla disciplina generale hanno ad oggetto immobili urbani non compresi o esclusi dalle ipotesi elencate dalla L. n. 431/1998 e dalla L. n. 392/1978.
Secondo lo schema delineato all'art. 2571 c.c., la locazione è un contratto di natura consensuale che si perfeziona al valido consenso delle parti, costituendo la consegna del bene un'obbligazione successiva a carico del locatore; il nesso di scambio che lega le rispettive prestazioni delle parti (pagamento di un corrispettivo per l'esercizio di godimento del bene) connota di corrispettività il rapporto, inevitabilmente di natura onerosa, ad effetti obbligatori e a esecuzione continuata o periodica.
Il proprietario dovrà consegnare l'immobile all'Associazione in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e garantire il pacifico godimento durante il rapporto, preservandolo da possibili molestie di diritto altrui. Il locatore è anche tenuto a risarcire i danni derivanti da vizi dell'immobile, se non prova di averli senza colpa ignorati al momento della consegna (art. 1578 c.c.) e non può compiere sull'immobile innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore (art. 1582 c.c.).
Da parte sua l'Associazione deve prendere in consegna l'immobile e servirsene per l'uso convenuto con la diligenza media e corrispondere alle scadenze fissate i canoni locativi, senza poterne interrompere o sospendere il pagamento anche in presenza di eventuali vizi o difetti occulti dell'immobile che, seppur gravi, diminuiscano solo parzialmente il suo utilizzo; in merito, l'art. 1578 c.c. consente al conduttore di agire per la risoluzione del contratto o per una riduzione del canone pattuito salvo si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili. Al termine della locazione, l'Associazione deve restituire l'immobile nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto, salvo il normale deterioramento o consumo derivanti dall'uso in conformità del contratto (art. 1590 c.c.).
La peculiarità della locazione a uso non abitativo presuppone la destinazione dell'immobile locato allo svolgimento di un'attività, fra le altre, ricreative, assistenziali, culturali o scolastiche, nonché a sede di associazioni, come nella fattispecie. In quanto alla forma contrattuale per le locazioni non abitative vale il principio generale della libertà di forma (con le eccezioni relative ai rapporti di durata superiore a 9 anni), purché il contratto venga registrato; il mancato ottemperamento all'obbligo ex co. 346, art. 1 della L. n. 311/2004 rende nullo l'accordo, sanabile con effetti ex tunc attraverso la registrazione tardiva, anche se in dottrina e giurisprudenza non è mancato chi ha ritenuto che, verbale o scritto, il contratto non registrato sia solo inefficace. L'obbligo di registrazione è pertanto imposto inderogabilmente alle parti e la sua violazione determina nullità del contratto ai sensi dell'art. 1418 c.c..
La durata della locazione a uso non abitativo è strettamente connessa all'attività svolta dall'Associazione e deve essere espressamente indicata nel contratto. Non potrà essere inferiore a 6 anni per gli immobili adibiti ad attività commerciali, industriali, artigianali, d'interesse turistico e di lavoro autonomo; mentre non potrà essere inferiore a 9 anni per lo svolgimento di attività alberghiere o imprese assimilate. L'elemento della durata del contratto è anche strettamente connesso alle ipotesi di automatico rinnovo o disdetta. Il contratto si rinnova tacitamente di 6 anni in 6 anni (o di 9 in 9) se non sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Il canone di locazione è liberamente determinabile dalle parti con modalità di aggiornamento condizionate dall'aumento dell'inflazione quindi dagli indici Istat.